這樣類似的問(wèn)題我已經(jīng)不止回答過(guò)一次了！說(shuō)句不客氣的話，那些期待蘇州房?jī)r(jià)大幅下跌的不是買不起房子，就是本來(lái)沒(méi)打算買房，抱著看熱鬧的心態(tài)，坐等著房?jī)r(jià)狂跌后圍觀那些坐擁多套房產(chǎn)的有錢人，一個(gè)個(gè)資不抵債排隊(duì)跳樓壯觀場(chǎng)景的吃瓜群眾！

可是稍微動(dòng)點(diǎn)腦子想想，你覺(jué)得這種情況可能會(huì)發(fā)生嗎 ?說(shuō)難聽(tīng)一點(diǎn)，有人說(shuō)你老家小縣城的房?jī)r(jià)要腰斬，我信！但誰(shuí)要跟我說(shuō)蘇州的房?jī)r(jià)將要大規(guī)模下跌，我不信！因?yàn)槲覍?shí)在找不到讓我信服的理由！

未來(lái)城市房?jī)r(jià)漲跌的核心因素看什么?必須是人口啊！那些長(zhǎng)期人口凈流入的一線城市包括強(qiáng)二線城市，為什么房?jī)r(jià)那么貴還有很多人趨之若鶩?還不是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、發(fā)展機(jī)會(huì)多，吸引了大量外來(lái)人口的緣故嗎?

前一段時(shí)間，深圳的“深圳灣一號(hào)”已經(jīng)賣到20萬(wàn)一平米了，上海的高端房源也早就有20萬(wàn)加的先例了，你覺(jué)得這樣的房子房?jī)r(jià)會(huì)大幅下跌嗎?我告訴你：人家一年隨便漲漲，就是幾十萬(wàn)！你說(shuō)這樣的房子有幾個(gè)人能買得起啊?沒(méi)錯(cuò)，像我們這種平頭老百姓肯定是連想都不敢想，但人家定位的是高端客戶，面向的是全球精英人士，本來(lái)也沒(méi)指望咱這樣的人去買！

再來(lái)說(shuō)說(shuō)蘇州，目前中國(guó)最強(qiáng)的地級(jí)市，GDP已經(jīng)邁入2萬(wàn)億時(shí)代！就連省會(huì)南京 2020年的GDP也不過(guò)才1.48萬(wàn)億，那還是得益于省內(nèi)各種利好政策加持的情況下取得的！蘇州的2萬(wàn)億GDP甚至達(dá)到了“一城頂一省”的標(biāo)準(zhǔn)！貴州省2020年全省的GDP才1.78萬(wàn)億,試問(wèn)除了北上廣深，誰(shuí)與爭(zhēng)鋒?

現(xiàn)在我們?cè)賮?lái)看看目前的全國(guó)房?jī)r(jià)排名情況：蘇州以23027元每平米的價(jià)格排在全國(guó)的第14名，排在前面的除了北上廣深之外，廈門、三亞、杭州、甚至福州、寧波、東莞、珠海的房?jī)r(jià)都高于蘇州！如果說(shuō)蘇州房?jī)r(jià)要大規(guī)模下跌，那么這些城市的房?jī)r(jià)是不是更得跟著大幅度下降了?

還是以我本人為例吧：我長(zhǎng)期工作、生活在蘇州下轄的一個(gè)縣級(jí)市昆山，2011年的時(shí)候我預(yù)算有限，在城西買了一套83平米的兩房。當(dāng)時(shí)城西應(yīng)該算是昆山發(fā)展得最不好的地方了，買的時(shí)候每平米的價(jià)格是5478元，如今我們小區(qū)的成交價(jià)差不多是18000元。去年新冠疫情最嚴(yán)重的時(shí)候，我又在我們小區(qū)撿漏買了一套115平的精裝修三房，拿到鑰匙后，我直接以2500 元每月的價(jià)格給租了出去。也就一年時(shí)間 吧，現(xiàn)在差不多又漲了15萬(wàn)，這還只是在昆山而已，蘇州應(yīng)該還會(huì)更厲害一些吧！

我老表就更厲害了，2007年的時(shí)候，在昆山汽車南站以2999元每平米的價(jià)格買了新城域·花園，當(dāng)初首付兩成，他也就付了8萬(wàn)元，房子總價(jià)也才25萬(wàn)左右，現(xiàn)如今那套房子升值了100萬(wàn)都不止！大前年，他又在蘇州工業(yè)園區(qū)買了一套房子，現(xiàn)在這套房子的漲幅更是讓人驚掉了下巴！普通人打工，可能這輩子都攢不下來(lái)的錢，人家只用一個(gè)明智的決定就實(shí)現(xiàn)了！也許你說(shuō)房地產(chǎn)躺著賺錢的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了，是的，沒(méi)錯(cuò)！那種暴漲是不會(huì)再有了，一夜暴富肯定是不可能的了！但從長(zhǎng)期來(lái)看，蘇州的房?jī)r(jià)一定是穩(wěn)中有漲的！ 期待他大幅下跌，還是趁早醒醒，意淫一下就可以了！

對(duì)于要不要在蘇州買房?作為一個(gè)過(guò)來(lái)人我一直持這樣一個(gè)觀點(diǎn)：普通人，特別是剛需一族，如果能買得起的話，想想辦法，還是趁早上車比較靠譜！買不起大的就先買個(gè)小的，不要老想著一步到位，舊點(diǎn)就舊點(diǎn)，偏遠(yuǎn)點(diǎn)就偏遠(yuǎn)點(diǎn)，等將來(lái)咱條件好了，還可以添點(diǎn)錢再重新置換嘛！總比你成天糾結(jié)觀望的時(shí)候，房?jī)r(jià)一點(diǎn)點(diǎn)地又漲起來(lái)，然后再一次次地懊悔強(qiáng)吧?有了房，就有了奮斗的目標(biāo)與動(dòng)力，有了房，也就有了一個(gè)踏踏實(shí)實(shí)、看得見(jiàn)的未來(lái)！

別相信什么十年后房?jī)r(jià)如蔥的鬼話，也別寄希望于房?jī)r(jià)有一天會(huì)斷崖式下跌，坐等撿漏！就算真有那么一天，請(qǐng)記?。貉┍赖臅r(shí)候，沒(méi)有一片雪花是無(wú)辜的！你不會(huì)真的天真的以為：那一天來(lái)臨的時(shí)候，所有人都處于水深火熱中，只有你安然無(wú)恙，獨(dú)善其身吧？有錢人有的是自救的方法！我們這些普通大眾還是盡量少咸吃蘿卜淡操心吧，過(guò)好眼前就好！

說(shuō)一千道一萬(wàn)，還是那句話：該出手時(shí)就出手！買房無(wú)技巧，全憑下手早！這個(gè)世上從來(lái)都不缺聰明人，缺的是那種善于懂腦子看得遠(yuǎn)的人！

就目前來(lái)看，99%會(huì)。

降價(jià)原因

1.二手房限貸。導(dǎo)致流通性變差，炒房風(fēng)險(xiǎn)提高，勢(shì)必導(dǎo)致市場(chǎng)遇冷，以前買房的主力軍不是剛需而是炒房客，現(xiàn)在政策導(dǎo)致不敢炒，新房肯定難賣，新房未來(lái)有可能會(huì)降價(jià)。

2.存量。二手房存量11萬(wàn)，新房存量6萬(wàn)且還在建，空房未來(lái)越來(lái)越多，賣不出去房地產(chǎn)商肯定會(huì)降價(jià)。

3.學(xué)區(qū)房改革。北京試點(diǎn)，取消學(xué)區(qū)房，統(tǒng)一區(qū)域搖號(hào)，一兩年內(nèi)會(huì)逐步涉及一二線城市，那時(shí)候?qū)W區(qū)房肯定會(huì)斷崖式降價(jià)。

4.改善型住房。國(guó)家未來(lái)陸續(xù)推出改善型住房，吸走一部分買房年輕人。

5.人口，出生率低。年輕人結(jié)婚生育意愿越來(lái)越低，躺平主義萌芽。

6.買房主力軍陸續(xù)變成00后。00后基本上是7080后的孩子，7080后基本都有房，少說(shuō)一套，多則兩三套，剛需數(shù)量未來(lái)肯定減少。

利好：

1.國(guó)家不允許降價(jià)，之后維持房?jī)r(jià)肯定會(huì)有新政策出臺(tái)，讓房子穩(wěn)住不降，同時(shí)也穩(wěn)住不漲，投資屬性慢慢會(huì)轉(zhuǎn)移為居住屬性。

2.國(guó)家鼓勵(lì)生育，陸續(xù)出臺(tái)為年輕人考慮的育兒政策。

坐等看跌

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

7/14更新

有很多人在評(píng)論區(qū)回復(fù)，我想分析一下我的思路。

樓市趨勢(shì)根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2021年6月公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，雖然沒(méi)有蘇州數(shù)據(jù)，但是可以參考杭州上海南京，較去年同比上漲4.5%,蘇州作為調(diào)控的優(yōu)等生，自然也不會(huì)超過(guò)5%。

這數(shù)據(jù)自然是超過(guò)不了年通脹率的，投資屬性在下降的確是不爭(zhēng)的事實(shí)。

未來(lái)會(huì)大漲嗎？可能性不大，只有放寬貨幣政策，讓熱錢進(jìn)入樓市才可能會(huì)發(fā)生。

這次二手房限貸不僅不讓熱錢進(jìn)入，還限制的資金流入。

降準(zhǔn)看似市場(chǎng)的錢增加了，但是能分配到樓市的很少，對(duì)樓市影響也不是很大。

種種政策表明今年GJ調(diào)控樓市的決心之大。

二手房限貸二手房限貸直接導(dǎo)致二手房去化周期變長(zhǎng)。

二手房目前蘇州是10.5萬(wàn)存量，參考限貸之前3個(gè)月的二手房交易量10000套來(lái)看，10.5萬(wàn)去化周期長(zhǎng)達(dá)30個(gè)月，吳江更是50個(gè)月。也就是說(shuō)二手房從掛牌到出手平均需要2-3年時(shí)間。

如今限貸出來(lái)，更是延長(zhǎng)了去化周期。

出生率下降，學(xué)區(qū)房走勢(shì)沒(méi)有什么比這個(gè)更可怕的，出生率下降導(dǎo)致后患無(wú)窮，甚至?xí)l(fā)生不可預(yù)料的后果（懂的都懂）。

重中之重，當(dāng)務(wù)之急是解決出生率下降問(wèn)題，任何導(dǎo)致出生率下降的原因都會(huì)想方設(shè)法根治，教育分配制度不公首當(dāng)其沖，房?jī)r(jià)次之。

在人口出生率下降大背景下，任何事都是小事，房?jī)r(jià)更是如此。

首當(dāng)其沖就是上海北京教改，已經(jīng)試點(diǎn)實(shí)施，推廣只是時(shí)間問(wèn)題。

教育區(qū)域搖號(hào)必定會(huì)使頂級(jí)學(xué)區(qū)房受挫，腰斬也不是不可能，但是也會(huì)帶動(dòng)此區(qū)域其他房子的上漲，對(duì)于此地段其他房源是利好，區(qū)域搖號(hào)只是教改的開(kāi)端，后續(xù)教育資源平均化也不是不可能，在解決出生率的問(wèn)題上，沒(méi)什么政策是不敢做的。

保障型住房，公租房，租住平權(quán)在出生率下降背景下，教改第一，房改就是第二。

房改就是保障型住房，公租房，租住平權(quán)的政策，如果房?jī)r(jià)還想大漲，這估計(jì)就是下一磅重彈了。

蘇州剛需盤在過(guò)去的新盤銷售對(duì)象中，真正的剛需只占了15%，剩下的85%都是炒房客和置換房。

這也是我不看好未來(lái)會(huì)大漲的原因，水分太大。

未來(lái)幾年會(huì)大跌嗎不會(huì)，原因是GJ不讓跌。

如果跌勢(shì)必是造成經(jīng)濟(jì)危機(jī)，在未富先老的背景下經(jīng)濟(jì)危機(jī)，后果很嚴(yán)重。

政策導(dǎo)向是把泡沫擠出來(lái)，而不是刺破炸開(kāi)。

可能今年3W單價(jià)的房，5年后是3W5，當(dāng)然這只是個(gè)例子，誰(shuí)都做不到準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。

地方主要財(cái)政收入：賣地過(guò)去以及未來(lái)一段時(shí)間是的，但是賣地的前提是有人買。

在人口減少的34線，賣了地不知道造什么，就算造出來(lái)也沒(méi)人用，放著也是虧。

對(duì)于蘇州來(lái)說(shuō)，有人口支撐，賣地可以造地，試想地都造完了會(huì)怎樣？

ZF沒(méi)地賣了會(huì)怎樣？會(huì)進(jìn)入存量時(shí)代，每年按平方征收房產(chǎn)稅，這個(gè)時(shí)候就是房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

每年的房產(chǎn)稅也是消除樓市投資屬性的最終手段。

郭樹(shù)清之前說(shuō)過(guò)：篤定房?jī)r(jià)不會(huì)下跌的，必定會(huì)遭受慘痛的代價(jià)。這無(wú)不道理。

至于怎么做，相信ZF會(huì)處理好。

蘇州樓市未來(lái)如何發(fā)展政策緊后會(huì)放松，放松后會(huì)緊，但是總有個(gè)區(qū)間，小編認(rèn)為區(qū)間就是通脹之內(nèi)，減少樓市投資屬性，慢慢擠水。

大漲是不可能的，大跌也是不可能的。同比區(qū)間-2~+5%之間才是王道。

個(gè)人觀點(diǎn)。僅供分析。